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이 달의 경제 키워드 : 신DTI

 


우리나라의 가계부채 수준은 2017년 3/4분기 기준으로 1,419조에 달합니다. 실로 어마어마한 수준인데요. 이 부채가 터지면 리먼 브라더스 사태와 같이 걷잡을 수 없는 후폭풍이 올지도 모릅니다. 정부는 가계부채를 줄이기 위해 여러 정책을 구상하고 운용 중에 있습니다. 그중에도 주택담보대출을 규제하는 강력한 수단 중 하나인 'DTI'가 지난 2018년 1월 31일부로 '신DTI'로 개정되어 시행되었는데요. 오늘은 소위 '8.2 부동산 정책' 또는 '신DTI'라 불리는 이 정책에 대해 알아보겠습니다.


1. DTI가 뭔가요?

DTI

 

우리말로 풀어 쓰면 ‘총부채상환비율(Debt To Income ratio)’라고 합니다. 연간 총소득에서 부채를 갚기 위해 지출하는 원리금이 차지하는 비율을 뜻합니다. 따라서 소득에 비해 대출 규모가 크면 DTI 비율이 커지고, 반대의 경우에는 그 수치가 작아지는데요. 이 수치가 낮을수록 부채상환 능력이 높아진다고 해석될 수 있습니다. 우리나라에는 부동산 투기 과열을 막기 위해 지난 2005년에 처음 도입되었습니다.



2. DTI와 주택담보대출

주택담보대출

 

주택은 워낙 고가이기 때문에, 주택담보대출을 받아 구매하는 경우가 대부분인데요. 정부는 주택담보대출의 개별 상한선을 이 DTI로 제한하고 있습니다. 부동산 투기를 막기 위한 부분도 있지만, 부동산을 잘 모르는 개인들이 소득에 비해 너무 큰 대출을 받아 원리금을 감당 못하게 되는 것을 방지하기 위함이기도 합니다.

만약 연간 총소득이 5천만 원이고 DTI 비율이 40% 라고 가정한다면, 총부채의 연간 원리금 상환액의 최대치는 5천만 원의 40%인 2천만 원입니다. 그리고 부채를 갚기 위해 1년 동안 지출되는 금액이 2천만 원을 넘지 않도록 대출 규모가 제한되죠. 그래서 개인의 소득에 따라 얼마 이상은 대출 받을 수가 없게 되어 있습니다. 그래서 종종 주택담보대출을 받아도 주택거래를 위한 충분한 자금이 확보되지 않을 때도 있습니다. 만약 그렇게 된다면, 상환 기간을 길게 조정해보세요. 연간 원리금 상환액은 기간이 길수록 감소하기 때문에 대출 한도를 더 늘릴 수 있습니다.


3. 신DTI는 어떻게 바뀌었나요?

원리금 상환액

 

올해 초부터 새로이 적용되는 신DTI는 많은 부분이 바뀝니다. 특히 ‘원리금 상환액 산정 방식’이 크게 바뀌는 항목 중 하나인데요. 신DTI 시행 이전에는 DTI 산출 시, 기존 주택 담보대출 보유 여부에 관계없이 '신규 주택 담보대출의 원리금'과 '기존 대출의 이자'만 연간 원리금에 반영되었어요. 그런데 신DTI 시행 이후에는 기존에 주택 담보대출을 보유하고 있는 자가 또 다른 주택을 담보로 주택 담보대출을 신청하는 경우, '기존 주택 담보대출의 원리금'도 연간 원리금에 반영되기 때문에 기존보다 DTI 비율이 높게 산출됩니다.(기존 대출 중 주택 담보대출이 아닌 대출은 신DTI 시행 이전처럼 이자만 합산)

신DTI에서 크게 바뀌는 또 다른 항목은 ‘대출자의 소득을 평가하는 방법’입니다. 기존에는 현재 소득만을 고려했는데, 앞으로는 생애 소득으로 그 기준이 바뀌게 됩니다. 이 생애 소득은 현재 소득에 가중치를 두는 형태로 산정되는데, 고용노동 통계의 연령대별 근로자 급여소득 증가율을 기준으로 금융기관마다 상이하게 적용합니다. 예를 들면, 20~24세가 10~14년 만기로 대출을 받으면 28.2%의 소득증가율을 반영하고, 45~49세가 같은 기간으로 대출을 받으면 3.1%를 적용하는 셈이죠. 이렇게 되면 그동안 상대적으로 불리했던 사회초년생이나 30~40대 젊은 층들이 혜택을 보게 됩니다.


4. 투자자에게 미치는 영향

부동산투기

 

기존 DTI가 부동산 투기를 잡기 위해 개정되면서 '신DTI'가 되었기 때문에, 사실 투자자에게는 아주 불리한 환경이 되었습니다. 각각 별도의 대출로 잡히던 것이 신DTI로 인해 연계 되면서 이미 주택담보대출을 받은 사람은 사실상 신규 주택담보대출을 받는 것이 어려워졌죠.

게다가 지난 2017년 8월 정부는 서울, 세종, 과천 등 부동산 가격이 급격하게 오르는 지역을 투기지구와 투기과열지구로 지정하고, DTI를 50%에서 40%로 하향 조정했습니다. 이렇게 되면 대출 가능 금액도 줄어들게 됩니다. 기존에 주택담보대출이 있는 사람이 새로 주탁담보대출을 받으려면 DTI가 자동으로 10% 차감되기 때문에 투자가 여의치 않은 상황이 되었습니다.


5. 실수요자에게 미치는 영향

실수요자

 

주택을 구입한 후 실제로 살 예정인 실수요자는 큰 타격이 없다고 해도 과언이 아닙니다. 경우에 따라서는 조건이 더 좋아지는 경우도 있습니다. 앞서 언급한 바와 같이 생애 소득을 기준으로 대출이 진행되기 때문에, 앞으로 소득 증가가 예상되는 40대 미만의 무주택 청년층과 신혼부부는 대출한도가 더 늘어납니다. 또한 기존에는 1년 치 소득을 기준으로 연 소득을 계산했지만 지난 1월 31일부터는 더 정확한 반영을 위해 2년 치 소득을 참고하고 있어요.

최근 2년간 연소득이 4천2백만 원이면서 무주택자인 만 33세의 직장인이 있다고 가정해볼게요. DTI 50%를 적용받는 조정대상지역에 위치한 아파트를 구입하면서 해당 아파트를 담보로 3.5% 이율에 20년 만기, 원리금 균등분할상환 조건으로 대출받는다고 가정하면 약 3억 원까지 대출 가능합니다. 월 상환 원리금이 약 174만 원이고 연 상환금이 약 2천88만 원이며, 이 금액은 연봉의 약 49.7% 수준이기 때문입니다.

한편, 생애 소득을 고려하는 신DTI를 적용하면 최대 대출금액이 증가합니다. 현재 나이가 33세인 것을 고려해 기존 연봉에 가중치를 적용하게 되는데요. 이는 금융기관마다 상이하므로 직접 상담을 받는 것이 좋습니다. 만약 연봉에 1.35의 가중치를 적용하게 되면 DTI 기준 금액이었던 연봉은 4천2백만 원에서 5천6백7십만 원으로 상승합니다. 이와 함께 최대 대출가능 금액도 3억 원에서 4억7백만 원으로 증가해요. 이 경우 연간 원리금 상환금은 약 2천8백3십만 원 정도가 되고, 금액은 소득의 49.9%가 됩니다.

 

2018년 2월 초부터 새로이 적용된 신DTI를 알아봤는데요. 다행히도 사전에 널리 알려진 덕분에 시행 첫날에도 큰 혼선은 없었다고 해요. 한편 정부는 가계 대출을 줄이기 위해 지금보다 더 보수적인 정책을 예고하고 있습니다. 투자자들도, 실수요자들도 손해 보는 일이 없도록 미리 잘 알아두시면 좋겠습니다.





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